Stanowisko prywatnych przedsiębiorców
w sprawie ustalania stawek czynszowych

Poniżej przedkładamy Państwu pełen tekst naszego stanowiska w sprawie czynszów przekazanego Wiceprezydentowi Warszawy Panu Andrzejowi Jakubiakowi.

Szanowny Panie Prezydencie!

Przedkładamy Panu Prezydentowi stanowisko przedsiębiorców zrzeszonych w Stowarzyszeniu Prywatnych Przedsiębiorców Warszawskiego Traktu Królewskiego w sprawie regulacji dotychczasowych stawek czynszowych za najem lokali użytkowych w oparciu o ustalenia dwóch audytów opracowanych na zlecenie władz miasta przez firmy: Cushman & Wakefield (międzynarodowa firma doradcza na rynku nieruchomości) oraz Home Colsunting (firma zajmująca się doradztwem na rynku nieruchomości).
W dniu 3 grudnia 2007 r. odbyło się walne zebranie przedsiębiorców Starego i Nowego Miasta z udziałem przedstawicieli śródmiejskich stowarzyszeń przedsiębiorców, na którym dokonano oceny omawianych audytów i przyjęto następujące ustalenia:
1. Audyty sporządzone zostały w oparciu o aktualne ceny rynkowe najmu lokali użytkowych dostępnych na wolnym rynku (ceny przetargowe, licytowane na zasadzie konkursu ofert), pomijając warunki dotychczasowych umów najmu dla firm prowadzonych od kilku czy kilkudziesięciu lat.
2. Obydwie firmy konsultingowe w swoich opracowaniach omawiają sytuację na rynku dużych centrów handlowych, biurowców itp., natomiast całkowicie pomijają specyfikę drobnych firm występujących głównie na Warszawskim Trakcie Królewskim. Opracowania te nie wspominają, że w czynszu tych centrów mieści się ekskluzywny wystrój wnętrz, całego obiektu, wygodne, bezpłatne parkingi, kosztowna reklama, całodobowa ochrona, podatek od nieruchomości, konserwacje i in. oraz zapewnienie poszczególnym przedsiębiorcom wielkiej liczby potencjalnych klientów. Natomiast wynajmujący właściciel komunalny te wysokie koszty przerzuca na najemcę, sam nie świadcząc nic.
3. Audyty nie uwzględniają szczególnego charakteru Warszawskiego Traktu Królewskiego, a głównie Starego i Nowego Miasta i jego sezonowości. W sezonie turystycznym (pięć miesięcy) przedsiębiorcy zarabiają na pokrycie kosztów stałych - w pozostałych siedmiu miesiącach.
4. Cytowane dokumenty nie wskazują na zróżnicowanie dochodów firm w zależności od ich usytuowania (przy głównych ciągach pieszych, czy na uboczu, z łatwym wejściem do lokalu czy utrudnionym; np. wejście z klatki schodowej z domofonem, wejście od podwórza itp.).
5. Audyty nie obejmują firm o szczególnym znaczeniu społecznym jak np. galerie sztuki, zakłady rzemiosła artystycznego, zanikające rzemiosło usługowe, księgarnie, wszelkiego rodzaju placówki kulturalne.
6. W opracowaniach przekrojowych dotyczących analiz zjawisk statystycznych, odrzuca się wyniki skrajne (dolna i górną stawkę czynszową), natomiast w omawianym audycie przyjęto jako górną stawkę proponowanego czynszu kwotę 220 zł za 1 m2, choć stawka ta nie miała dotychczas miejsca i jest tylko stawką która dotyczy incydentalnie jednego lokalu przy placu Zamkowym.
UWAGI KOŃCOWE
1. Przytoczone poważne mankamenty przedstawionych nam audytów nie mogą stanowić zasadniczej podstawy do automatycznej regulacji stawek czynszowych. Mogą stanowić jedynie, bardzo ograniczony materiał pomocniczy.
Optymalny system regulacji stawek czynszowych musi być opracowany przez ZESPÓŁ ROBOCZY przy Zastępcy Prezydenta m.st. Warszawy w oparciu o konkretne kryteria i zasady wypracowane z udziałem czynnika społecznego.
2. Z zadowoleniem przyjęliśmy założenia programowe dotyczące małych i średnich firm, przedstawione nam w kampanii wyborczej Pani Hanny Gronkiewicz Waltz Prezydenta Stolicy. Pani Prezydent przeciwna była skokowym i jednorazowym podwyżkom czynszów, bowiem dezorganizuje to prawidłową gospodarkę. Obiecała również, po rocznym okresie zarządzania, przystąpienie do szerokiego prywatyzowania (sprzedaży) komunalnych lokali użytkowych.
3. Kontrowersyjny problem ustalania (regulacji) stawek czynszowych przestał by istnieć z chwilą przystąpienia do sprzedaży lokali użytkowych. Przestał by istnieć gdyby wreszcie po osiemnastu latach, obecne władze Warszawy wykazały wolę polityczną w tym zakresie. Mamy przekonanie, że dopingiem dla stołecznych władz powinno się stać expose Premiera Donalda Tuska odnośnie intensyfikowania prywatyzacji nie tylko wielkich spółek z udziałem skarbu państwa, ale przede wszystkim małych i średnich firm. Trudno zrozumieć dlaczego stołeczne władze z taką determinacją upierają się przy roli administratora małych sklepów, zakładów gastronomicznych, rzemieślniczych itp.
Przedstawiają począwszy od 1990 r. szereg przyczyn rzekomo uniemożliwiających ich sprzedaż (brak ustawy reprywatyzacyjnej, roszczenia następców dawnych właścicieli, rewitalizację Krakowskiego Przedmieścia, a ostatnio wykluczenie lokali użytkowych usytuowanych w budynkach wpisanych do rejestru zabytków. Jak mamy rozumieć prowadzoną w tych budynkach sprzedaż lokali mieszkalnych, a wykluczenie sprzedaży lokali użytkowych. Czy przedsiębiorcę traktuje się wyłącznie jako źródło dochodów miasta. Przecież wpływy z czynszów stanowią znikomy procent dochodów do miejskiego budżetu, bazującego głównie na wpływach z podatków.
4. Administrowanie lokalami komunalnymi ogranicza się wyłącznie do pobierania czynszów, nie biorąc pod uwagę wysokich nakładów najemców na doprowadzenie dzierżawionych lokali z „siermiężnego standardu komunalnego” do standardu europejskiego zgodnie z wymaganiami wspólnotowego programu HACAPP, w drodze generalnych remontów obejmujących wymianę instalacji, podłóg, ścian, montażu wentylacji mechanicznej, klimatyzacji i wyposażenia w nowoczesne maszyny i urządzenia. Te inwestycje przedsiębiorców wpływają na zdecydowaną poprawę stanu technicznego dzierżawionych lokali.
5. Odnosimy wrażenie, że władze stolicy traktują przedsiębiorców wyłącznie jako przedmiot uzyskiwania dochodów, zapominając że równocześnie jesteśmy mieszkańcami naszego miasta, w większości tu się urodziliśmy i jesteśmy emocjonalnie z nim związani, tu się kształciliśmy, tu pracujemy, tu tworzymy nowe miejsca pracy dla mieszkańców, tu płacimy podatki, tu działamy w organizacjach społecznych, tu wreszcie jesteśmy wyborcami władz samorządowych. Chcemy być traktowani jako pełnoprawni partnerzy w rozstrzyganiu spraw ważnych dla miasta i dla nas.

 Uwagi Śródmiejskich organizacji kupieckich do dyskusji o zasadach kształtowania polityki czynszowej .

Uwagi
•Warszawskiej Izby przedsiębiorców
•Mazowieckiej Izby Rzemiosła i Przedsiębiorczości
•Stowarzyszenia Prywatnych przedsiębiorców Warszawskiego Traktu Królewskiego
•Stowarzyszenia „Nowy Świat”
•Stowarzyszenia „Obywatele i Sprawiedliwość”
do dyskusji o zasadach kształtowania polityki czynszowej w stosunku do lokali użytkowych znajdujących się w komunalnych zasobach Warszawy.
Specyfika komunalnego właściciela, korzenie tej własności w Warszawie, a przede wszystkim dychotomiczna pozycja władzy lokalnej będącej jednocześnie operatorem rynku stołecznych nieruchomości, definiują obraz trudnego środowiska dla funkcjonowania drobnej przedsiębiorczości warszawskiej. Wspomniana dychotomia wyraża się w obowiązku z jednej strony gospodarnego dysponowania zasobem, w tym także dążeniem do optymalizacji wyniku ekonomicznego „kamienicznika”, jakim w tym zakresie jest miasto, zaś z drugiej strony także w powinności wspierania rozwoju przedsiębiorczości, a w szczególności mikro-przedsiębiorców oraz małych i średnich przedsiębiorstw wynikającej z art. 8 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej.
Niekorzystny dla przedsiębiorców kształt środowiska warszawskiego wynika z nieprzezwyciężonych skutków tzw. Dekretu Bieruta, wyłączających z wolnorynkowego obrotu ogromne obszary nieruchomości miejskich, co nadaje komunalnemu właścicielowi cechę dominującą na rynku przy jednoczesnym braku spójnej polityki miasta w omawianym obszarze. Dodatkowo polityka ta podlega fluktuacji w rytm czteroletnich zmian ekip rządzących.
Jeżeli dodamy do tego permanentny brak środków na rewitalizację zasobów oraz nierzadko przypadkowe i nie szkolone kadry zarządzające, to wyłania się rzeczywisty obraz warunków, w jakich muszą sobie radzić warszawskie firmy.
Taki obraz rzeczywistości wywołuje u przedsiębiorców poczucie ustawicznego zagrożenia utratą władztwa nad lokalami, w których pracują. Najemcy w miejsce właściciela ponoszą koszty utrzymania dekapitalizujących się nieruchomości oraz uwikłani są przy próbie wprowadzenia koniecznych w warunkach wolnorynkowych zmian w funkcjonowaniu firmy ( remonty, adaptacje, zmiany formalno-prawne) w uciążliwe, długotrwałe a przez to kosztowne procedury związane z eksploatacją lokali komunalnych. Ponadto muszą też oni, w odróżnieniu od najemców nieruchomości prywatnych płacić dodatkowo poza czynszem podatek od nieruchomości, co daje 13-sty czynsz do kasy miejskiej.
Lokale komunalne charakteryzują się nieprzystosowaniem do współczesnych wymogów rynku pod względem ich struktury architektonicznej, co oznacza, że znaczna część lokalu generuje koszty czynszowe, a jest całkowicie nieprzydatna do prowadzonej działalności.
Okoliczności przywołane powyżej zostały niemal niezauważone przez przedstawione nam analizy rynku nieruchomości, które stanowią jedynie migawkowe zdjęcie obrazu wolnorynkowych czynszów śródmiejskich w oderwaniu od kontekstu i tym samym nie mogą być jedynym wyznacznikiem ustalania wysokości opłat.
Przy ustalaniu polityki czynszowej w Śródmieściu trzeba mieć na uwadze fakt, że takie zasady wkrótce wyznaczą standardy dla całej Warszawy, w której funkcjonuje ponad 10 tysięcy komunalnych lokali użytkowych, a w nich bez mała tyle samo firm z ich pracownikami. Mówimy zatem o rzeszy kilkudziesięciu tysięcy obywateli miasta, których miejsca pracy przy nierozważnym postępowaniu władz stołecznych ulegną likwidacji.
Z dotychczasowej praktyki wynika, że realna wiedza urzędników odpowiedzialnych za gospodarowanie komunalnym zasobem o rentowności branż i prawno finansowych uwarunkowaniach funkcjonowania firm jest minimalna. Większa część rodzinnych, małych firm balansuje na krawędzi rentowności. Powstałe w mieście galerie handlowe i hipermarkety absorbują pieniądze klientów i przez to nawet wzrost siły nabywczej ludności nie przekłada się na wzrost dochodów firm. Jednocześnie stale rosną koszty prowadzenia działalności, ponieważ akcesja Polski do Unii Europejskiej nakłada nowe kosztowne obowiązki na firmy ( HACCP, ustawodawstwo pracy, itp.) przy jednoczesnym lawinowym wzroście kosztów zatrudnienia .
Prosimy odebrać przedstawione uwagi, jako wypływające z troski o kondycję newralgicznego, a jednocześnie kruchego sektora gospodarki miejskiej. Konieczne jest niezwykle ostrożne i wyważone ingerowanie w czynsze, będące obok kosztów pracy podstawową składową struktury kosztów małych firm. W naszym przekonaniu należy najpierw, zgodnie z art. 12 ustawy o swobodzie gospodarczej wespół z samorządem gospodarczym stworzyć zręby polityki miasta wobec omawianego sektora, a nie zaczynać od zmian czynszowych bez kompleksowych symulacji skutków tego posunięcia. Brak umiaru w tym zakresie stworzy pole konfliktu społecznego o trudnym do przewidzenia zasięgu.
Na początek, do czasu pełnej prywatyzacji mienia komunalnego proponujemy kierować się poniższymi zasadami:
• Poszanowanie dotychczasowego wieloletniego najemcy.
• Poszanowanie oraz uczciwe rozliczanie ponoszonych przez najemców nakładów w lokale
• Aktywny współudział finansowy miasta w utrzymanie zasobu.
• Współtworzenie lokalnej polityki gospodarowania zasobem w porozumieniu z samorządem gospodarczym w skali miasta i w skali dzielnicy.
• Stworzenie stałej platformy współpracy z samorządem gospodarczym, w tym rozpoczęcie prac zespołu roboczego do wypracowania zasad podnoszenia czynszów.
• Tam gdzie podwyżki czynszów są rzeczywiście uzasadnione, ustalenie 3 – letniego algorytmu dochodzenia do stawki docelowej.
Wyrażając pełną gotowość do współtworzenia z władzami miasta warunków dla funkcjonowania drobnej i średniej przedsiębiorczości pragniemy przypomnieć, że na obecny obraz rynku warszawskich nieruchomości decydujący wpływ miały władze miasta dopuszczając do wyspowego rozwoju aktywności gospodarczej w centrach handlowo – usługowych z całkowitym pominięciem interesów tysięcy drobnych firm. Obecnie te same w oczach przedsiębiorców władze, uchylają się przed skutkami wpływu tamtych decyzji na rynek nieruchomości i dążą do podwyżek czynszów tak jakby tych galerii nie było.
Wbrew wymogom nowoczesnego zarządzania metropolitarnym życiem wymagającym współdziałania z zainteresowanymi środowiskami, stale utrzymuje się tendencja do autorytarnego narzucania rozwiązań bez przewidywania skali i zasięgu społecznego oddziaływania tych decyzji. W naszym odczuciu w warunkach partnerskiej współpracy można rozwiązywać nawet najtrudniejsze problemy, ponieważ zgoda buduje, a niezgoda rujnuje.
Opracowanie to podpisali w imieniu reprezentowanych Stowarzyszeń i organizacji kupieckich:

Za Warszawską Izbę Przedsiębiorców - Waldemar Piórek,
Za Mazowiecką Izbę Rzemiosła i Przedsiębiorczości - Witold Buczyński,
Za Stowarzyszenie Prywatnych Przedsiębiorców Warszawskiego Traktu Królewskiego - Wojciech Hoduń,
Za Stowarzyszenie "Nowy Świat" - Witold Fizyta,
Za Stowarzyszenie "Obywatele i Sprawiedliwość" - Wojciech Papis.

Nowe Miasto czeka….

Niektórzy koledzy i koleżanki prowadzący swoje placówki na Nowym Mieście postanowili założyć „Stowarzyszenie Przyjaciół ul. Freta”. To ciekawa inicjatywa przedsiębiorców, którzy postanowili „wziąć sprawy w swoje ręce” i pod przewodnictwem Roberta Kiljańczyka zaczęli działalność od lipca tego roku. Niestety, pełen inicjatyw i pomysłów Przewodniczący zmarł nagle, pozostawiając wiele spraw rozpoczętych bądź w fazie negocjacji i uzgodnień. Z naszych informacji wynika, że odejście przyjaciela i kolegi (pożegnanie poniżej) nie spowodowało zaniechania działalności i młode Stowarzyszenie nadal działa. 1 sierpnia zorganizowano uroczystość uczczenia rocznicy Powstania Warszawskiego, zorganizowano i rozstrzygnięto 1 otwarty konkurs fotograficzny „Ulica Freta w obiektywie - Dziś”. Rozpoczęto program muzyczny w restauracjach „Jazz i nie tylko na ul. Freta”, zorganizowano pod koniec września pierwszy jarmark staroci. Podjęto także prace projektowe związane ze świątecznymi dekoracjami na Nowym Mieście. Niestety władze miejskie o dekoracjach świątecznych pomyślały ale ..tylko do Barbakanu. Tak więc cały ciąg pieszy do Rynku Nowego Miasta pozostanie w tym roku do indywidualnej dekoracji przez poszczególnych przedsiębiorców. Podobno już w przyszłym roku świąteczne oświetlenie staromiejskie ma sięgać od Placu Zamkowego do Rynku Nowego Miasta. Mamy nadzieję że nowe i ciekawe inicjatywy przyjaciół z ul. Freta będą kontynuowane. Jednak w sprawach trudnych, wymagających żmudnych negocjacji i wspólnej polityki wszystkich przedsiębiorców - powinniśmy reprezentować jeden front. Rozbicie organizacji kupieckich, czy ich rozdrobnienie to osłabienie naszej argumentacji, nie liczenie się władz miasta z małymi firmami, a także brak silnego poparcia i solidarności innych przedsiębiorców mających podobne problemy, choćby z ustalaniem czynszów.
Przyszły Zarząd Stowarzyszenia Prywatnych Przedsiębiorców Warszawskiego Traktu Królewskiego powinien z większa uwagą traktować sprawy naszych kolegów z Nowego Miasta i mocniej zabiegać o sprawy dotyczące tej części Starówki. Dlatego cieszymy się z inicjatyw, które będziemy propagować, a jednocześnie apelujemy - bądźmy silni razem.

Podziękowanie dla Dyrekcji Zarządu Terenów Publicznych

Zarząd Stowarzyszenia wyraża serdeczne podziękowanie na ręce Pani Dyrektor Renaty Kaznowskiej za jej zaangażowanie i determinację w przygotowanie i realizację świątecznego oświetlenia na Starym Mieście. Szczególnie ciekawa dekoracja w tym roku, założona przy dużym nakładzie pracy została umieszczona na Rynku Starego Miasta.
Iluminacja budynków i poszczególnych pierzei rynku na pewno przyciągnie wielu mieszkańców Warszawy i odwiedzających nas gości. Odpowiednia dekoracja to - świąteczny nastrój, zwiększona liczba konsumentów. Pozyskanie odpowiedniego sponsora zaowocowało piękną choinką, pod którą jeszcze długo po świętach turyści będą sobie robić pamiątkowe zdjęcia z zimowej stolicy.
Mamy nadzieję że w latach następnych oświetlenie i dekoracja ulic będzie jeszcze piękniejsze i sięgnie do Rynku Nowego Miasta.

Podziękowanie dla Staromiejskiego Zespołu Straży Miejskiej

Zarząd Stowarzyszenia wyraża serdeczne podziękowanie Staromiejskiemu Zespołowi Straży Miejskiej za doskonałą współpracę w 2007 roku przy zapewnieniu odpowiedniego bezpieczeństwa dla odwiedzających nas gości krajowych i zagranicznych. Szczególnie trudna rola przypadła Straży w roku bieżącym wobec zmian organizacji ruchu, pogorszenia się warunków dojazdu do placówek z zaopatrzeniem i zmniejszeniem liczby miejsc parkingowych co związane było głównie z remontem Krakowskiego Przedmieścia, Placu Zamkowego i murów staromiejskich.
Wobec likwidacji stoisk handlowych na Starym Mieście jednym z trudniejszych zadań Straży Miejskiej było ograniczanie nielegalnego handlu, szczególnie pod sklepami i galeriami, a także w okresie nasilonego ruchu wycieczek szkolnych (kwiecień - czerwiec i wrzesień - październik).
Dziękujemy za dotychczasową współpracę, licząc na dalsze współdziałanie w latach następnych.

Składki
Koniec roku, a więc tradycyjnie rozliczamy się z zapłaconych, albo nie? - składek Prosimy koleżanki i kolegów, którzy zechcą uregulować swoje niewielkie zaległe zobowiązania bezpośrednio na ręce naszej koleżanki — skarbnika Pani Teresy Olszewskiej, sklep SZKATUŁKA na Piwnej 15. Można też opłacić składki przelewając tą niewielką kwotę na nasz rachunek bankowy: SPPWTK, ul. Świętojańska 17 lok. 9; 00-266 Warszawa
Nr rachunku: 12 1020 1013 0000 0902 0126 4316