PROTOKÓŁ USTALEŃ

przyjętych w dniu 07.03.2008 roku
w sprawie urynkowienia stawek czynszu i przyjęcia zaleceń do sposobu renegocjacji
warunków umów przez Zakład Gospodarki Nieruchomościami
w Dzielnicy Śródmieście Miasta Stołecznego Warszawy

Strony stoją na zgodnym stanowisku, iż obowiązujące obecnie stawki czynszu, których wysokości ustanowione zostały w większości przypadków przed wielu laty, wymagają dostosowania do aktualnych cen rynkowych najmu lokali użytkowych.
Właściwą drogą do ich osiągnięcia jest renegocjacja dotychczasowych warunków umów najmu.

Strony zgodnie ustalają, że dalsze renegocjacje umów najmu prowadzone przez ZGN,
powinny być oparte o wspólnie wypracowane zalecenia, zgodnie z którymi:

1.Podstawą naliczania stawek czynszu za najem lokali użytkowych w roku 2008 będzie średnia stawka cen rynkowych dla danego rejonu (ulicy) określona w opracowaniu:
  - "Analiza rynku nieruchomości handlowych w Warszawie ze szczególnym
  uwzględnieniem Dzielnicy Śródmieście" firmy CUSHMAN & WAKEFIELD ADVISORY SERVICES, wykonana w
październiku 2007 na zlecenie Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy Biura Polityki Lokalowej oraz
  - dla lokali użytkowych znajdujących się w rejonach Dzielnicy Śródmieście nie uwzględnionych w analizie firmy CUSHMAN & WAKEFIELD ADVISORY SERVICES podstawą naliczania stawek czynszu za najem lokali użytkowych w oparciu o Raport "Analiza Kształtowania się Rynkowych Stawek Wynajmu Lokali Użytkowych Warszawa -
  Śródmieście" wraz z załącznikiem, opracowanym przez Home Consulting Sp. z o.o. w listopadzie 2007.

2.Przyjmuje się, iż stawki czynszów wyszczególnione na stronie 23 opracowania "Analiza rynku nieruchomości handlowych w Warszawie ze szczególnym uwzględnieniem Dzielnicy Śródmieście firmy CUSHMAN & WAKEFIELD
  ADVISORY SERVICES, są stawkami maksymalnymi dla rejonów tam wymienionych.

3.

 a) W negocjacjach stawek czynszu ZGN uwzględni aktualny stan prawny i techniczny  lokalu, jego lokalizację, strukturę (stosunek powierzchni podstawowej do całkowitej, powierzchni witryn do powierzchni lokalu, usytuowanie wejścia - bezpośrednio z ulicy czy z klatki schodowej, wyposażenie lokalu w media itp.),

b) W negocjacjach stawek czynszu ZGN będzie brał pod uwagę indywidualną sytuację przedsiębiorcy co do możliwości generowania obrotów, przełożenia wielkości lokalu na wielkość przychodów, sezonowość branży oraz potrzebę zapewnienia na mapie handlowej Starówki sklepów dla wielotysięcznej rzeszy mieszkańców, ginące zawody i rzemiosła unikatowe, usługi i inne indywidualne okoliczności.

4. Po wynegocjowaniu stawki czynszu, ZGN wystąpi do Zarządu Dzielnicy o podjęcie decyzji o odstąpienie od pobierania kaucji, gdy wiarygodność najemcy lokalu użytkowego nie budzi zastrzeżeń.

5.Strony uzgodniły wprowadzenie zasady etapowego (rocznego) wzrostu stawek czynszu polegającego na tym, że kwota wzrostu czynszu wynikająca z różnicy wartości stawki wynegocjowanej i płaconej dotychczas dzielona jest na cztery równe części, z których:
 - pierwsza naliczana jest od dnia zawarcia aneksu do umowy lub nowej umowy z dotychczasowym podmiotem,
 - drugie i kolejne w równych - kwartalnych okresach płatności.

6.W przypadku , jeżeli w wyniku pierwszej negocjacji strony nie osiągnęły porozumienia, dopuszcza się ich kontynuację w drugim terminie, a w wypadkach szczególnie trudnych w trzecim i ostatecznym.

Kolejne terminy negocjacji ustalane są w czasie do 30 dni kalendarzowych.

7.Dla długoletnich najemców, których wiarygodność jest potwierdzona, ZGN w procesie  negocjacji zastosuje upusty:
  5% dla najemcy, którego dotychczasowy okres najmu wynosi nie mniej niż 5 lat,
 10% dla najemcy, którego dotychczasowy okres najmu wynosi nie mniej niż 10 lat,
 15% dla najemcy, którego dotychczasowy okres najmu wynosi nie mniej niż 15 lat,
 Zastosowanie upustu będzie polegało na pomniejszeniu stawki wynegocjowanej właściwy dla okresu najmu wskaźnik procentowy.

8. Umowy najmu lokali dotychczas zawarte w formie aktów notarialnych, na wniosek i koszt najemcy będą aneksowane w formie aktów notarialnych.

9. Podmioty gospodarcze, które nie z własnej winy nie odbędą renegocjacji stawek czynszu w bieżącym roku, w roku 2009 ustalany będą miały czynsz według tych samych zasad, ewentualnie może on zostać powiększony o roczny wskaźnik inflacji podany przez GUS.

10. Wynegocjowany przez strony czynsz, może być podwyższony o wskaźnik inflacji zgodnie z zapisami zawartymi w umowie najmu.

Powyższy dokument podpisali:

1. Jerzy Majewski - Zastępca Burmistrza Dzielnicy Śródmieście      
2. Małgorzata Sawicka - Zastępca Dyrektora ZGN  
3. Sylwia Maciejewska - Kierownik Działu Lokali Użytkowych ZGN         
4. Stanisław Cebula - Radca Prawny ZGN      
5. Maciej Kurek - Wiceprezes Zarządu SPPWTK          
6. Henryk Niedźwiadek - Członek Zarządu SPPWTK   
7. Witold Buczyński - Mazowiecka Izba Rzemiosła i Przedsiębiorczości
8. Piotr Wojciński - Warszawska Izba Przedsiębiorców
9. Michał Lenarczyk - Prawnik SPPWTK

Albo... albo

     Ten krótki tytuł to wyraz dylematu przed jakim stanął Zarząd naszego Stowarzyszenia prowadząc długotrwałe i niezwykle uciążliwe negocjacje z władzami miasta i dzielnicy. Najtrudniejszym okresem był ten, kiedy trzeba było doprowadzić do jakichkolwiek rozmów. Byliśmy wzywani na negocjacje, gdzie proponowano nam podwyżki przekraczające nawet 300%. Albo płacimy 220 czy 280 zł, albo… do widzenia. Były to stawki brane „z sufitu” bez żadnego uzasadnienia.
Dopiero zdecydowana postawa naszych przedsiębiorców, nawiązanie współpracy z innymi organizacjami i stowarzyszeniami kupieckimi czy gospodarczymi Śródmieścia doprowadziły nas do rozpoczęcia właściwych negocjacji. Dojście do porozumienia z Zarządem Dzielnicy poprzedzały liczne spotkania z jej władzami , dwukrotne rozmowy z posłanką na Sejm Panią Marią Kidawą - Błońską, z Przewodniczącą Rady Miasta st. Warszawy - Panią Ewą Malinowską-Grupińską, Panią Zofią Trębicką Przewodniczącą Komisji Polityki Rozwoju Gospodarczego i radnymi miasta. W wyniku tych spotkań i podejmowanych działań ustalono stawki maksymalne dla poszczególnych rejonów naszej działalności, ale stawki o ponad połowę mniejsze jak nam proponowano w negocjacjach. Przykładowo na Starym Mieście i Krakowskim Przedmieściu maksymalną stawką czynszu będzie kwota - 114 zł za 1 m2, dla Nowego Miasta stawka ta będzie wynosić 84 zł za 1 m 2. Jest rzeczą oczywistą, że nie wszyscy przedsiębiorcy będą zadowoleni z podjętych ustaleń, ale wystarczy przypomnieć, że od ponad 7 lat udawało się utrzymać stawki czynszowe na stosunkowo niskim poziomie. Mało tego - miasto przegapiło nawet zwiększanie stawek o procent inflacji. Wiadomo było po „ostrych” negocjacjach jakie z nami podjął Zarząd Gospodarowania Nieruchomościami, że dawne stawki nie są do utrzymania. Do dziś są jeszcze stawki w wysokości 20-30 zł za 1 m2 w atrakcyjnych punktach Starego Miasta.
Nie było możliwości utrzymania tych stawek, więc albo protest powszechny (jak to ktoś określił „z paleniem opon włącznie”, albo negocjacje twarde, ale poważne i realistyczne. Protest w obronie stawek „nie do obronienia” wydał by się społeczeństwu śmieszny, a negocjacje zawsze pozwolą wypracować nie tylko stawki czynszu, ale może i nową politykę wobec prywatnych przedsiębiorców. Mogliśmy w każdej chwili odejść od stołu negocjacyjnego, bo odbyliśmy 4 kolejne rundy spotkań, ale przeważyła świadomość, że jedynym realnym wyjściem jest ustalenie zasad prowadzenia negocjacji czynszowych. Do podpisania porozumienia z władzami miasta jednomyślnie upoważniono członków Zarządu: Macieja Kurka i Henryka Niedźwiadka na ostatnim posiedzeniu Zarządu.
Teraz każdy ma już odpowiednią podstawę prawną do prowadzenia negocjacji na temat czynszu swojej firmy, a może mieć jeszcze wsparcie kancelarii adwokackiej
Górne stawki czynszów czyli 114 zł dla Starego Miasta i 84 zł dla Nowego Miasta to nie jest kwota „do zapłacenia”. To górna granica czynszu od której będą prowadzone negocjacje w sprawach upustów procentowych. Upusty takie mają być stosowane w zależności od: stanu technicznego i prawnego lokalu, lokalizacji, stosunku zaplecza czy wystaw do powierzchni całkowitej, usytuowania wejścia dla klientów i wyposażenia lokalu.
Również odpowiedni procentowy upust będzie brany pod uwagę, przy sezonowości branży w jakiej prowadzimy działalność, możliwości generowania obrotów, a "pod ochroną" mają być ginące zawody, branże unikatowe czy sklepy niezbędne dla rzeszy mieszkańców Starówki. Aby pozostawić pewną furtkę na różne sytuacje życiowe, w negocjacjach czynszowych mają być brane pod uwagę także „ ..inne indywidualne okoliczności".
Dla przedsiębiorców prowadzących wieloletnią już działalność, przewidziano dodatkowe upusty procentowe w wysokości 5, 10 i 15%, w zależności od odpowiedniego stażu w dzierżawie lokalu z ..jak to określono - potwierdzoną wiarygodnością czyli bez zaległości czynszowych.
Gwoli sprawiedliwości musimy dodać, że dla ul. Nowy Świat zaproponowano maksymalną stawkę czynszu w wysokości 304 zł, dlatego też przedstawiciele Stowarzyszenia „Nowy Świat” nie podpisali porozumienia.
Nie możemy napisać, że nie było innego wyjścia, możemy napisać, że to pierwszy krok do ..wykupu lokali. Bo nauczeni doświadczeniem będziemy negocjować dalej.
Pierwszy artykuł o naszych staraniach zamieściła RZECZPOSPOLITA w ostatnim numerze weekendowym. Pod tytułem „KUPCY ZOSTAJĄ NA STARÓWCE”. Pani redaktor Monika Górecka - Czuryłło pisze o osiągniętym kompromisie. O czynszach dla szewca czy krawca w granicach 15 - 20 zł, o przyjętej zasadzie, że stawka wyjściowa to dopiero podstawa do licznych upustów.
Pozwolę sobie dodać na zakończenie, że do zamknięcia tej wojny nerwów, przyczyniło się wiele osób nie tylko z Zarządu, Komisji Rewizyjnej, ale również członków zespołów terenowych i wszystkich dopingujących naszych negocjatorów.
Przed wieloma z nas - negocjacje indywidualne, a teraz pilnować ich będziemy ze szczególna uwagą. Mamy już podstawę prawną, podpisaną oficjalnie.
Dlatego prośba do wszystkich negocjujących stawki czynszu - zgłaszajcie Państwo wszelkie próby odstępstw od wynegocjowanych zasad do Zarządu Stowarzyszenia, a nawet wskazanym wydaje się udział prawnika w pierwszych ustaleniach czynszowych.