PROTOKÓŁ USTALEŃ
przyjętych w dniu 07.03.2008 roku
w sprawie urynkowienia stawek czynszu i przyjęcia zaleceń do sposobu renegocjacji
warunków umów przez Zakład Gospodarki Nieruchomościami
w Dzielnicy Śródmieście Miasta Stołecznego Warszawy

Strony stoją na zgodnym stanowisku, iż obowiązujące obecnie stawki czynszu, których wysokości ustanowione zostały w większości przypadków przed wielu laty, wymagają dostosowania do aktualnych cen rynkowych najmu lokali użytkowych.
Właściwą drogą do ich osiągnięcia jest renegocjacja dotychczasowych warunków umów najmu.

Strony zgodnie ustalają, że dalsze renegocjacje umów najmu prowadzone przez ZGN,
powinny być oparte o wspólnie wypracowane zalecenia, zgodnie z którymi:

1.Podstawą naliczania stawek czynszu za najem lokali użytkowych w roku 2008 będzie
  średnia stawka cen rynkowych dla danego rejonu (ulicy) określona w opracowaniu:
  - "Analiza rynku nieruchomości handlowych w Warszawie ze szczególnym
  uwzględnieniem Dzielnicy Śródmieście" firmy CUSHMAN & WAKEFIELD ADVISORY
  SERVICES , wykonana w październiku 2007 na zlecenie Urzędu Miasta Stołecznego
  Warszawy Biura Polityki Lokalowej oraz
  - dla lokali użytkowych znajdujących się w rejonach Dzielnicy Śródmieście nie
  uwzględnionych w analizie firmy CUSHMAN & WAKEFIELD ADVISORY SERVICES
  podstawą naliczania stawek czynszu za najem lokali użytkowych w oparciu o Raport
  "Analiza Kształtowania się Rynkowych Stawek Wynajmu Lokali Użytkowych Warszawa -
  Śródmieście" wraz z załącznikiem, opracowanym przez Home Consulting Sp. z o.o. w
  listopadzie 2007.

2.Przyjmuje się, iż stawki czynszów wyszczególnione na stronie 23 opracowania
  "Analiza rynku nieruchomości handlowych w Warszawie ze szczególnym
  uwzględnieniem Dzielnicy Śródmieście firmy CUSHMAN & WAKEFIELD
  ADVISORY SERVICES, są stawkami maksymalnymi dla rejonów tam wymienionych.

3.

  a) W negocjacjach stawek czynszu ZGN uwzględni aktualny stan prawny i techniczny
  lokalu, jego lokalizację, strukturę (stosunek powierzchni podstawowej do całkowitej,
  powierzchni witryn do powierzchni lokalu, usytuowanie wejścia - bezpośrednio z ulicy
  czy z klatki schodowej, wyposażenie lokalu w media itp.),

  b) W negocjacjach stawek czynszu ZGN będzie brał pod uwagę indywidualną sytuację
  przedsiębiorcy co do możliwości generowania obrotów, przełożenia wielkości lokalu na
  wielkość przychodów, sezonowość branży oraz potrzebę zapewnienia na mapie
  handlowej Starówki sklepów dla wielotysięcznej rzeszy mieszkańców, ginące zawody i
  rzemiosła unikatowe, usługi i inne indywidualne okoliczności.

4. Po wynegocjowaniu stawki czynszu, ZGN wystąpi do Zarządu Dzielnicy o podjęcie
   decyzji o odstąpienie od pobierania kaucji, gdy wiarygodność najemcy lokalu
   użytkowego nie budzi zastrzeżeń.

5.Strony uzgodniły wprowadzenie zasady etapowego (rocznego) wzrostu stawek czynszu
   polegającego na tym , że kwota wzrostu czynszu wynikająca z różnicy wartości stawki
  wynegocjowanej i płaconej dotychczas dzielona jest na cztery równe części, z których:
   -    pierwsza naliczana jest od dnia zawarcia aneksu do umowy lub nowej umowy z
       dotychczasowym podmiotem,
   -    drugie i kolejne w równych - kwartalnych okresach płatności.

6.W przypadku , jeżeli w wyniku pierwszej negocjacji strony nie osiągnęły porozumienia,
  dopuszcza się ich kontynuację w drugim terminie, a w wypadkach szczególnie trudnych
  w trzecim i ostatecznym.

  Kolejne terminy negocjacji ustalane są w czasie do 30 dni kalendarzowych.

7.Dla długoletnich najemców, których wiarygodność jest potwierdzona, ZGN w procesie
  negocjacji zastosuje upusty:
 
  5% dla najemcy, którego dotychczasowy okres najmu wynosi nie mniej niż 5 lat,
 
  10% dla najemcy, którego dotychczasowy okres najmu wynosi nie mniej niż 10 lat,

  15% dla najemcy, którego dotychczasowy okres najmu wynosi nie mniej niż 15 lat,
  Zastosowanie upustu będzie polegało na pomniejszeniu stawki wynegocjowanej
  właściwy dla okresu najmu wskaźnik procentowy.

8. Umowy najmu lokali dotychczas zawarte w formie aktów notarialnych, na wniosek i
   koszt najemcy będą aneksowane w formie aktów notarialnych.

9. Podmioty gospodarcze, które nie z własnej winy nie odbędą renegocjacji stawek
  czynszu w bieżącym roku, w roku 2009 ustalany będą miały czynsz według tych samych
  zasad, ewentualnie może on zostać powiększony o roczny wskaźnik inflacji podany
  przez GUS.

10. Wynegocjowany przez strony czynsz, może być podwyższony o wskaźnik inflacji
      zgodnie z zapisami zawartymi w umowie najmu.

*) (zachowano oryginalną pisownię i interpunkcję dokumentu)

Powyższy dokument podpisali:

1. Jerzy Majewski - Zastępca Burmistrza Dzielnicy Śródmieście

2. Małgorzata Sawicka - Zastępca Dyrektora ZGN

3. Sylwia Maciejewska - Kierownik Działu Lokali Użytkowych ZGN

4. Stanisław Cebula - Radca Prawny ZGN

5. Maciej Kurek - Wiceprezes Zarządu Stowarzyszenia Prywatnych Przedsiębiorców Warszawskiego Traktu
                        Królewskiego

6. Henryk Niedźwiadek - Członek Zarządu Stowarzyszenia Prywatnych Przedsiębiorców Warszawskiego Traktu
                        Królewskiego

7. Witold Buczyński - Mazowiecka Izba Rzemiosła i Przedsiębiorczości

8. Piotr Wojciński - Warszawska Izba Przedsiębiorców

9. Michał Lenarczyk - Prawnik SPPWTK